Light Industrial. Die Marktlücke für solide Renditen bei geringem Mietausfallwagnis

Früher verkannt, heute tragend. Diese Assetklasse hat verstanden, was die Wirtschaft von morgen wirklich braucht. Für beide Seiten.

Light Industrial MeinWerk Krefeld © bienen + partner Immobilien GmbH
Light Industrial MeinWerk Krefeld © bienen + partner Immobilien GmbH

Mönchengladbach-Mittlerer Niederrhein

Die Light Industrial-Immobilie als Assetklasse war in Vergangenheit nicht gerade ‚Investors Liebling‘. Man könnte auch sagen, die Light-Industrial-Immobilie wurde von Investoren häufig „stiefmütterlich“ behandelt. Und das völlig zu unrecht. Denn bei genauerer Betrachtung stellt man fest: sie ist die Assetklasse für den Mittelstand, die sich den Marktbedürfnissen der heutigen Zeit regelrecht angepasst hat.

Gleichzeitig stellt sie eine fast beispiellos gute Altersvorsorge für (private) Investoren dar.

Dafür sprechen auch ihre Zahlen: sie erreicht gegenüber Privatimmobilien eine durchschnittlich doppelt so hohe Rendite. Bei zunehmender Mieter- und Käufernachfrage.

Light Industrial per Definition

Eine Light-Industrial-Immobilie, früher einfacher als ‚Leichtindustrie‘ zusammengefasst, lässt sich per Erklärung nicht so einfach greifen, wie es unsere definitionsverliebte Gesellschaft gerne hätte. Daher in einfachen Worten: Sie ist in nahezu jeder Hinsicht das genaue Gegenteil einer Immobilie der Schwerindustrie. Sie ist kleiner (durchschnittlich 300 m² bis 1.200 m²). Sie ist somit erheblich günstiger. Sie darf wegen ihrer vergleichsweise geringen Umweltbelastung häufig in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur stehen. Und sie besticht durch ihren hohen Wandlungscharakter. Das bedeutet, dass sie nicht für einen bestimmten Produktionszweck gefertigt wird, sondern generell für alle Bereiche der Produktion-, Lager- und Nahlogistikwirtschaft genutzt werden kann.

Kurzum: Die Light-Industrial-Immobilie ist quasi ein sauberer Alleskönner, der flexibel auf die Bedarfe der Wirtschaft reagieren kann. Das macht sie als Renditeobjekt im Sinne ihrer Drittverwendbarkeit gegenüber möglichen Wirtschaftsveränderungen robust und zuverlässig.

Montfort-Quartier und Gewerbepark ICW, früher Tuchfabrik Otten

Als bestes Beispiel für eine sehr gelungene ‚umgewandelte’ Light-Industrial-Immobilie ist das Montfort-Quartier oder die ehemalige Produktionsstätte der Tuchfabrik Otten in Mönchengladbach, heute Gewerbepark ICW zu nennen: Was früher die Gewerbe- und Produktionshalle zweier einzelner Großhersteller waren, sind heute zwei Light-Industrial-Komplexe als Niederlassungsstandort für eine Vielzahl von Gewerbetreibende und Unternehmen unterschiedlichster Größe geworden. Und das praktisch ohne Leerstand. Diese Komplexe haben sich den Bedürfnissen ihrer Umgebungen erfolgreich angepasst.

Im Visier der Spekulanten

Doch noch vor zehn Jahren sah die Welt der Light-Industrial-Immobilien anders aus. Die Konjunkturkrise war im vollen Gange und die Wirtschaft geriet ins Straucheln. Davon direkt betroffen waren eine Vielzahl von Gewerbeimmobilien im Bereich Light-Industrial mit Leerstandsfolge.

Doch auch, weil bestimmte Entwickler gerade mit dieser Assetklasse falsch und unsauber spekuliert haben. Um die Vorzüge dieser Assetklasse wissend, wurden viele Projekte aus diesem Segment in den Büchern künstlich hochgehalten und es geschah das, was in Amerika bei Privatimmobilien passierte.

In Folge dessen blieb der schlechte Ruf und die anschließende Ausrichtung zu Wohnimmobilien.

Doch diese Entwicklung rächt sich gerade. Es fehlt heutzutage an geeigneten und zukunftsstarken Gewerbelandschaften, die dem Mittelstand passende Niederlassungsmöglichkeiten bei sicherer Rendite- oder Mietkondition für Investoren ermöglichen.

Kurz: es fehlt an nachhaltig konzipierten Light-Industrial-Immobilien.

Das Immobilien-Sprungbrett unserer Wirtschaft?

Schaut man ergänzend auf eine sehr entscheidende wirtschaftliche Kennziffer, dann lässt sich erahnen, dass es diese Assetklasse auch ‚in praxi‘ verstanden hat. Wo früher im gewerblichen Bereich noch vertraglich festgesetzte Mietdauern von zehn Jahren Usus waren, besticht die Light-Industrial-Immobilie durch eine durchschnittliche Mietdauer zwischen 3 und 7 Jahren. Diese ist mit Blick auf den Digitalisierungswandel unserer Märkte besonders wichtig geworden. Unternehmen werden sich in Zukunft schneller verändern, als wir es heute kennen. Und dadurch, dass die Light-Industrial-Immobilie in diesem Zusammenhang gerade für den Vermieter bedeutet, dass ‚Braut und Bräutigam‘ durch ihren wandelbaren Charakter prinzipiell schnell zueinander finden, steht diese Assetklasse für Wettbewerbsfähigkeit. Zu Gunsten beider Seiten.

Die Light-Industrial-Immobilie als kombinierte Allzweckhalle für ein zukunftssicheres Investment

Tatsächlich etabliert sich in diesem Zusammenhang die Light-Industrial-Immobilie als solide Nischenlösung im Sinne eines nachhaltigen Investments. Einerseits, da ihre ökologische Beschaffenheit nicht zwingend auf die geografisch unerreichbaren Außenlagen abzielen muss, sondern in infrastrukturell gut erschlossenen Gebieten in Stadtnähe entwickelt werden kann, kurz: die Lage spricht für sich. Andererseits, da sie heute für eigene gewerbliche Zwecke und morgen als Vermietungsobjekt für nahezu alle Wirtschaftszweige eingesetzt werden kann.

Kluge Entwickler mit Weitblick können mit dieser Assetklasse der Wirtschaft positive Entwicklung geben

Gerade solche Eigenschaften sind heutzutage wichtiger denn je. Einerseits darf Rendite naturgemäß eingefordert werden, andererseits gilt es dem Bedarf der ‚gewerbetreibenden Gesellschaftsträgern‘ auf Augenhöhe zu begegnen. Gleichzeitig unterstützt man damit den immens wichtigen Aufgabenkorridor der Fachkräftesicherung: Je bedarfsgerechter und schneller schlüsselfertig eine Gewerbeimmobilie in der richtigen Gegend ist, desto größer das Steuerungs- und Entwicklungspotential für Mieter und Arbeitgeber. Und genau das sollte der heutige Standard für kluge Investments sein.

bienen+partner als Vorreiter am Mittleren Niederrhein

Die MeinWerk Gewerbepark GmbH in Partnerschaft mit der bienen+partner Projektentwicklung GmbH aus Mönchengladbach hat sich im diesem Zusammenhang auf den Neubau von Light-Industrial-Immobilien spezialisiert. Es werden Light-Industrial-Komplexe entwickelt, in welchen Gewerbetreibende nahezu aller Branchen eigene Einheiten für ihre Produktion-, Lager,- oder Logistik mit kombinierbaren Büroeinheiten kaufen bzw. mieten können. Der Clou der Konzeption ist mitunter, dass die einzelnen Einheiten durch ihre Beschaffenheit sogar ‚nach Innen‘ erweiterbar sind. Das heißt man kann bei Bedarf zu einem späteren Zeitpunkt z.B. eine ganze Etage nachrüsten.

Zudem kann ein Käufer respektive Investor von Beginn in die Planung einsteigen, er kann seine Einheit(en) nach eigenen Anforderungen ausstatten und auf Kompromisse somit weitestgehend verzichten.

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Norbert Bienen, Matthias Otrzonsek, Redaktion bienen+partner Mönchengladbach