Energieeinsparverordnung (EnEV 2014): Die neue Regelungen und deren Auswirkungen für Eigentümer

Die im Oktober 2013 vom Bundestag verabschiedete und letztmalig 2009 novellierte Energieeinsparverordnung bringt ab dem 01. Mai 2014 einschneidende Änderungen mit sich.

Energieausweis: Vorschau
Energieausweis: Vorschau

Die EnEV soll Energie-Ressourcen sichern und den Klimaschutz stärken

Die neue Regelung zur Energieeinsparverordnung betrifft sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien. Bei Neubauten verschärfen sich beispielsweise die Anforderungen an die Energieeffizienz bis 2016 um 25 %. Ein Grund für die Einführung der EnEV ist eine europaweit geltende Regelung (wir berichteten in einem vorherigen Newsletter). Demzufolge sind Gebäude in Deutschland und Europa für ca. 40 % des gesamten Energieverbrauchs und für 1/3 der CO2-Emissionen verantwortlich. Diesem Umstand soll mit der Verschärfung der Energieeffizienz-Anforderungen entgegengewirkt werden.

Energieeffizienz – ein Begriff und dessen Auswirkungen für Eigentümer

Der Energiebedarf, der zum Heizen und Kühlen von Gebäuden benötigt wird, ist das Maß der Energieeffizienz (Einführung des Begriffs in Bezug auf Gebäude im Jahre 2002 aufgrund einer Richtlinie des europäischen Parlaments). Alte Heizungsanlagen haben beispielsweise lediglich einen Nutzungsgrad von ca. 64 % bezogen auf den Heizwert des Brennstoffs, moderne Brennwertanlagen hingegen bis zu ca. 104 %. Bis zum Jahr 2050 soll EU-weit durch geeignete Maßnahmen 80 % der Energie eingespart und somit die Energieeffizienz von Gebäuden erhöht werden. Ein Schritt dahin ist das Betriebsverbot von Heizkesseln, die vor dem 01.01.1985 in Betrieb genommen wurden. Diese müssen ab 2015 außer Betrieb genommen werden. Heizkessel, die nach diesem Datum in Betrieb genommen wurden, dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen gelten jedoch für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für bestimmte Ein- und Zweifamilienhäuser.

Nicht nur in Bezug auf Art der Heizungsanlage sondern auch hinsichtlich der allgemeinen Sanierung verschärfen sich die Anforderungen. Beispielsweise muss bei einer Sanierung von mehr als 10 % der Fenster, der Außenwand, des Daches oder der Decken eines Gebäudes die Wärmeschutzanforderung der EnEV 2014 erfüllt werden.

Der Energieausweis

Eigentümer sind bei einer Vermietung oder Veräußerung einer Immobilie verpflichtet, Interessenten bei der ersten Besichtigung unaufgefordert einen registrierten Energieausweis vorzulegen. Dieser Verpflichtung müssen auch Immobilien-Berater bzw. –vermittler, die im Auftrag eines Eigentümers tätig werden, nachkommen. Der Dienstleister ist seinerseits in der Pflicht, bei Objektpräsentationen (sei es offline oder online) bestimmte Angaben zu machen. Die anzuführenden Angaben beziehen sich auf die Art des Energieausweises, die Energieeffizienzklasse, Energie-Kennwerte und den Energieträger, der für die Beheizung des Gebäudes genutzt wird sowie auf das Baujahr des Gebäudes. Der Gesetzgeber hat die Pflicht zur Veröffentlichung mit dem Ziel eingeführt, eine bessere Transparenz und Vergleichbarkeit für Käufer oder Mieter hinsichtlich der energetischen Kennwerte zu schaffen.

Kompetente Beratung ist das A und O

Der Immobilien-Dienstleister ist nun noch mehr als Berater gefordert. Denn die angestrebte Transparenz soll Mietern oder Käufern die Möglichkeit geben, verschiedene Immobilien hinsichtlich deren Energieeffizienz zu vergleichen. Bei ungünstigen Werten sollte der Immobilien-Fachmann den Eigentümer dahingehend beraten, welche Maßnahmen er treffen kann, um eine bessere Vermittlungschance für sein Objekt zu erzielen. Im Zuge dessen muss der Berater die Zukunftsfähigkeit und Nachhaltigkeit des Gebäudes eingehend prüfen und unter Umständen, dem Eigentümer zu energetischen Sanierungsmaßnahmen raten, damit sich die Immobilie besser vermarkten lässt.

Für Eigentümer wird es in Zukunft demzufolge immer entscheidender, sich qualifiziert von einem Immobilienfachmann beraten zu lassen, um sein Objekt besser vermieten oder verkaufen zu können.

Bietet die Veröffentlichung der Energie-Kennwerte eine bessere Transparenz?

Der Informationsgehalt und die angestrebte Transparenz und Vergleichbarkeit ist durch die Veröffentlichung der Energie-Kennwerte in Frage zu stellen. Einerseits liegen älteren Energieausweisen, die weiterhin ihre Gültigkeit behalten, andere Ermittlungsmaßstäbe zugrunde als den neuen Ausweisen. Es besteht die Gefahr, dass „Äpfel mit Birnen verglichen werden“. Andererseits verwenden Immobilien-Dienstleister beispielsweise bei Anzeigen in der Tagespresse häufig Abkürzungen, um die Anzeigen-Kosten so gering wie möglich zu halten. Gängige, auf Immobilien bezogene und abgekürzte Angaben haben sich mittlerweile eingebürgert und sind für jedermann verständlich. Hinsichtlich der neu anzuführenden Informationen hat der Gesetzgeber bisher jedoch kein offizielles Abkürzungsverzeichnis vorgesehen. Somit ist eine Allgemeinverständlichkeit und Transparenz vorerst nicht in Sicht.

Ausblick: Steht die EnEV bezahlbarerem Wohnraum im Weg?

Letztendlich wird sich bei der Umsetzung aller bereits eingeführten und noch kommenden Maßnahmen auf lange Sicht die Problematik einstellen, ob der sinnvolle und nötige Klimaschutz in Bezug auf die energetische Sanierung bezahlbarem Wohnraum entgegensteht. Prof. Dr. Peter Rasche, Vorsitzender Haus & Grund Rheinland, beziffert die Kosten für eine technische Sanierung eines Einfamilienhauses gemäß der EnEV 2014 auf ca. 140.000 EUR und die für ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnparteien auf ca. 300.000 EUR. Daraus ergibt sich eine monatliche Mehrbelastung für die Eigentümer/Mieter von ca. 260 EUR bzw. 140 EUR.

Dass Klimaschutz und ein sinnvoller Umgang mit Energie-Ressourcen unumgänglich ist, steht außer Frage. Wie sich die Konsequenzen der Maßnahmen zur Energieeinsparverordnung für alle Beteiligten darstellen und in Zukunft entwickeln ist jedoch nicht absehbar.

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